vue sur internet mars 2014 avant le depart programmé de notre ministre Dufflot apres les petits soucis aux dernières élections ...
voila le texte de loi tant décrié, reste a voir les nombreux décrets qui devraient suivre pour l'application, ... a suivre ...
Bonne nouvelle comme prévu par tous le monde sauf elle ... beuhhh...
Bonne nouvelle comme prévu par tous le monde sauf elle ... beuhhh...
Le 10/06/2014 à 16:19
La loi Alur de Cécile Duflot déplait fortement aux professionnels de l'immobilier. (Bertrand Guay - AFP)
Immobilier: la loi Duflot a-t-elle déjà vécu?
Pour relancer la construction, le gouvernement envisagerait de modifier la loi Alur de Cécile Duflot à peine entrée en vigueur. Plusieurs pistes sont sur la table.
et voila ... pourtant ca se vois qu'elle est nul cette gonzesse ? ... non ?
mars 2014
L'intégralité du texte de loi publié au Journal officiel
Sommaire
- Ce qui va changer pour les locataires
- La garantie des loyers impayés
- L'encadrement des loyers
- La location meublée
- La copropriété
- Professions immobilières
- Logement social
- Logement insalubre
- Habitat alternatif
- Calendrier
Ce qui va changer pour les locataires
Les règles régissant la location immobilière vont être particulièrement chamboulées, l'idée de Cécile Duflot étant de faire avancer « l'égalité dans l'accès au logement ». Plusieurs idées fortes devraient ainsi simplifier la vie des locataires.
- Limiter les frais d'agences
Actuellement, le futur locataire est tenu de s'acquitter de frais d'agence pouvant s'élever à un mois de loyer entier au moment de signer son bail, « sans possibilité de les négocier ou de faire jouer la concurrence ». Ces frais d'agence ou honoraires de location constituent ainsi une charge financière importante qui peut s'avérer difficile à supporter pour les locataires.
Cécile Duflot entend redéfinir les honoraires de location payés par un locataire qui s'adresse à une agence immobilière pour trouver un logement. Selon le texte porté par la ministre du Logement, les locataires ne devraient s'acquitter que des frais liés à la rédaction du bail et de l'état des lieux ainsi que ceux occasionnés par les visites de logement et la constitution d'un dossier de location. Ces frais seront partagés de manière égale entre le bailleur et le locataire. Les autres frais de location devront être facturés au propriétaire.
En outre, le projet de loi Alur prévoit de plafonner le montant des charges acquittées par le locataire à la signature de son contrat en agence. Cette limite fixe doit être déterminée ultérieurement par décret. La loi interdira de facturer toute autre prestation au locataire, « sauf si l'agent immobilier n'intervient que pour lui (le locataire), sans avoir de mandat du propriétaire ». Dans tous les cas, un locataire n'aura pas à payer davantage qu'un propriétaire au titre des honoraires de location.
- Limiter les pièces justificatives demandées
La loi de 1989 qui gouverne les rapports locatifs interdit aux bailleurs de demander certaines pièces justificatives aux locataires potentiels : par exemple, le locataire n'est pas tenu de fournir une autorisation de prélèvement automatique ou un dossier médical personnel. En revanche, elle n'encadre pas autrement les papiers qui peuvent être exigés du locataire.
Le projet de loi Alur entend inverser le rapport de force et mettre en place « une liste exhaustive des pièces exigibles » pour les locations privées, sachant qu'une telle liste existe déjà pour les ménages qui veulent louer un logement social. La liste précise doit être déterminée par décret.
- Bail et état des lieux standardisés
Autre mesure destinée à faciliter la vie du locataire et à éviter des contentieux supplémentaires, le contrat de bail ainsi que l'état des lieux du logement, à l'entrée et à la sortie du locataire, devront répondre à un modèle type, commun à l'ensemble des locations privées.
Le contrat de bail type devra obligatoirement mentionner :
- le nom du locataire
- les équipements du logement
- le nom du locataire
- les équipements du logement
- la surface habitable
- le montant et la description des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier bail ou depuis le dernier renouvellement
- le montant du loyer médian de référence applicable au logement et celui augmenté de 20% (voir plus bas)
- le montant et la description des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier bail ou depuis le dernier renouvellement
- le montant du loyer médian de référence applicable au logement et celui augmenté de 20% (voir plus bas)
- le montant du dernier loyer payé par le locataire précédent et la date du paiement
- l'adresse du bailleur et de son mandataire le cas échéant
- les nouvelles dispositions légales concernant le partage des honoraires de location
- l'adresse du bailleur et de son mandataire le cas échéant
- les nouvelles dispositions légales concernant le partage des honoraires de location
- le montant du dépôt de garantie
- la décision du bailleur d'être couvert ou non par la garantie universelle des loyers
- la décision du bailleur d'être couvert ou non par la garantie universelle des loyers
Les modèles types d'état des lieux et de contrat de bail doivent, là encore, être précisés par décret. De même, une grille de vétusté standardisée, afin de calculer l'amortissement des biens dans le temps, sera mise en place de manière à simplifier le calcul des réparations demandées au locataire à sa sortie du logement.
- Préavis ramené à un mois en zone tendue
Pour faciliter la mobilité des locataires, le délai de préavis pour quitter le logement, habituellement fixé à 3 mois sauf exceptions (raisons de santé, perte d'emploi, mutation professionnel) va être ramené à un mois dans les zones tendues définies pour la taxe sur les logements vacants (TLV) et l'encadrement des loyers (voir plus bas).
pour notre région, seul Montpeller et Sete seraient concerné par le delai de préavis ramené seulement à un mois pour quitter une location ...
| Agglomération de Sète | 34 | Balaruc-les-Bains |
34 | Balaruc-le-Vieux | |
34 | Frontignan | |
34 | Gigean | |
34 | Montbazin | |
34 | Poussan | |
34 | Sète |
| Agglomération de Montpellier | 34 | Assas |
34 | Castelnau-le-Lez | |
34 | Clapiers | |
34 | Le Crès | |
34 | Fabrègues | |
34 | Grabels | |
34 | Jacou | |
34 | Juvignac | |
34 | Lattes | |
34 | Lavérune | |
34 | Montferrier-sur-Lez | |
34 | Montpellier | |
34 | Pérols | |
34 | Prades-le-Lez | |
34 | Saint-Clément-de-Rivière | |
34 | Saint-Gély-du-Fesc | |
34 | Saint-Jean-de-Védas | |
34 | Saint-Vincent-de-Barbeyrargues | |
34 | Saussan | |
34 | Teyran | |
34 | Vendargues | |
34 | Villeneuve-lès-Maguelone |
- Dépôt de garantie, surface habitable réelle et régularisation des charges
Le texte de loi proposé par Cécile Duflot aborde également d'autres aspects de la location qui peuvent pénaliser le locataire. En particulier, le rendu du dépôt de garantie, versée par le locataire à son entrée des lieux, devra être restitué au plus tard deux mois après son départ. Ce délai sera même ramené à un mois si l'état des lieux de sortie est identique à celui d'entrée. La « rétention abusive » sera sanctionnée d'une pénalité égale à 10% du montant du loyer par mois de retard. « Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile », précise la loi.
Toujours pour sanctionner des pratiques malveillantes, un locataire qui constate que la surface habitable réelle de la location est inférieure d'au moins 5% à celle indiquée sur le contrat de bail pourra « obtenir une diminution du montant de son loyer ». La baisse de loyer sera proportionnelle à la différence de surface habitable. La demande du locataire devra intervenir moins de 6 mois après le début du contrat de location. En cas de désaccord entre locataire et bailleur, un recours à la justice sera possible, dans un délai de 4 mois consécutif à la demande de baisse de loyer.
Enfin, de manière à limiter la régularisation tardive des charges locatives, un délai de 3 ans sera institué en la matière, contre 5 ans actuellement. En termes de révision de loyer, ce délai sera limité à un an seulement. Si la régularisation demandée par le bailleur intervient plus d'un an après leur exigibilité (date à laquelle le propriétaire aurait pu en demander le paiement), le locataire aura la possibilité d'étaler le paiement sur 12 mois et ne sera plus tenu de s'acquitter de ces charges en une seule fois.
- Congé pour vente ou reprise : conditions durcies
Les bailleurs qui entendent reprendre leur logement pour le vendre ou l'occuper vont devoir se conformer à de nouvelles règles. La règle du préavis de 6 mois avant l'échéance du bail est maintenue. Mais la loi Alur prévoit aussi qu'un congé pour vente « n'est autorisé qu'à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours » lorsque le propriétaire achète un bien occupé. Pour les congés pour reprise, il lui faudra être patient dans ce cas de figure puisqu'ils ne seront permis qu'à compter du terme du bail en cours mais si celui-ci intervient moins de deux ans après l'achat du logement, il faudra respecter un délai de deux ans supplémentaires.
De plus, la loi élargit les conditions selon lesquelles un bailleur ne peut pas s'opposer à un renouvellement du bail du locataire. Ainsi, les personnes âgées de 65 ans, contre 70 ans auparavant, ne pourront pas être délogées si elles disposent de ressources inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution de logements sociaux. Jusqu'alors, le seuil de revenus retenu était égal à une fois et demie le Smic annuel.
Par ailleurs, les locataires qui vivent avec une personne à charge remplissant ces conditions ne bénéficieront pas de la protection de la loi, en vertu de la décision du Conseil constitutionnel.
- Pénalités renforcées pour les propriétaires malveillants
Afin de dissuader les mauvais comportements, le Sénat a voté lors de sa première lecture des sanctions lourdes envers les propriétaires peu scrupuleux. Les congés pour reprise donnés à un locataire pour un motif frauduleux seront passibles d'une amende de 6.000 euros, contre 3.000 euros jusqu'ici. Pour les personnes morales, la sanction sera également doublée à 30.000 euros.
De plus, un propriétaire qui expulse lui-même son locataire en ne respectant pas les procédures judiciaires et « à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes» risquera 3 ans de prison et 30.000 euros d'amende.
De plus, un propriétaire qui expulse lui-même son locataire en ne respectant pas les procédures judiciaires et « à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes» risquera 3 ans de prison et 30.000 euros d'amende.
- Pas de sanctions pour les retards de loyers
Initialement, l'Assemblée nationale avait ajouté au projet de loi Alur le principe de pénalités plafonnées pour les locataires qui s'acquittent de leur loyer en retard. La pénalité ne pouvait excéder 5% pour un mois de retard et 30% pour le dernier mois de loyer. Néanmoins, le Sénat a supprimé cette disposition et les députés se sont rangés à l'avis des sénateurs.
- Un cadre juridique pour la colocation
Le Sénat a modifié le projet de loi afin de prévoir un statut spécifique à la colocation. Ce type de location fera l'objet d'un contrat de bail type distinct. Ce dernier, qui sera défini par décret du Conseil d'Etat, devra identifier « le colocataire pour lequel le congé met fin à l'engagement de la caution ». Un forfait de charges, payé en même temps que le loyer, devra également être mis en place. Un bailleur aura la possibilité de souscrire « une assurance pour compte récupérable auprès des locataires » si cela est inscrit dans le bail. De plus, les députés ont fait préciser que le montant des loyers payés par les colocataires ne peut pas dépasser les limites fixées par l'encadrement des loyers. De même, la solidarité financière d'un colocataire qui quitte le logement et n'est pas remplacé s'éteindra six mois après son départ, contre un an jusqu'ici.
- Nouvelles dispositions sur les détecteurs de fumée
En vue d'instaurer l'obligation de munir tous les logements de détecteurs de fumée d'ici au 8 mars 2015, le législateur a décidé de préciser les responsabilités des propriétaires et des locataires. Le bailleur aura à sa charge l'installation du détecteur et la vérification de son bon fonctionnement à l'entrée du locataire. Ce dernier en sera responsable tant qu'il vit dans le logement et devra se charger de son remplacement le cas échéant.
La garantie des loyers impayés
- Principe
Censée « protéger propriétaires et locataires de la crise », la garantie universelle des loyers ou GUL devrait beaucoup faire parler d'ici sa mise en application, au plus tard au 1er janvier 2016. Elle touchera l'intégralité des locations libres ou privées à titre de résidence principale, soit 6,5 millions de ménages selon Cécile Duflot. Elle ne sera pas applicable aux contrats de location en cours puisque la loi l'interdit. De fait, son entrée en vigueur, une fois le système définitivement mis en place, se fera au renouvellement du bail ou à la relocation du logement.
La GUL est destinée à couvrir les locataires de bonne foi, par opposition aux locataires qui décident de ne plus payer leurs loyers alors qu'ils en ont la possibilité. Du côté du propriétaire, la garantie doit constituer une sorte d'assurance contre les impayés et les locataires de mauvaise foi. L'Agence de la garantie universelle des loyers, organisme public chargé de piloter le financement de la GUL, devra ainsi garantir le versement des loyers manquants pour les locataires de bonne foi rencontrant des difficultés. Il s'agit de « créer un tiers dans la relation propriétaire – locataire » selon Cécile Duflot, qui n'a pas récusé le terme de « sécurité sociale du logement ».
- Fonctionnement de la GUL
La garantie publique ne sera pas obligatoire : un bailleur aura le droit de refuser d'être couvert par la GUL s'il privilégie le système de caution classique. De plus, la garantie ne couvrira le montant des impayés qu'à hauteur du loyer médian de référence déterminé par l'encadrement des loyers : si le loyer perçu par le bailleur excède cette référence, il devra contracter une assurance privée pour être remboursé de cette différence en cas d'impayés. De même, le recours à une assurance complémentaire sera nécessaire pour être protégé financièrement contre les dégradations du logement loué.
La durée de remboursement des impayés ne pourra pas excéder 18 mois. Un mois de loyer ne sera pas remboursé au titre de la franchise. Le locataire sera informé si son bailleur choisit d'être couvert par la GUL. De même, il sera informé de la prise en charge des impayés par la garantie publique. Tous les locataires seront éligibles à cette couverture voulue universelle, jusqu'à un taux d'effort de 50%, soit la moitié des ressources d'un ménage consacrée aux dépenses de logement.
- Ajouts de la discussion parlementaire
La discussion parlementaire a permis de préciser davantage la GUL. Un amendement a été adopté à l'Assemblée nationale afin de renvoyer à un décret « les conditions exigées pour bénéficier de la garantie universelle des loyers ». En particulier, il devra définir le montant minimal d'impayés ouvrant droit à la garantie, le montant maximal des remboursements en fonction de la localisation et de la catégorie du logement et la durée des versements.
Le Sénat a quant à lui spécifié que les remboursements pourront être réduits ou supprimés « en cas de déclaration tardive par le bailleur des impayés de loyers ou si le bailleur fait preuve de négligence dans l'exercice de ses droits ». La notion de déclaration tardive reste cependant à préciser.
Dans l'autre sens, les locataires de mauvaise foi auront affaire au Trésor public en dernier lieu s'ils persistent à ne pas rembourser les avances dont ils ont bénéficié pour le paiement des loyers.
La composition de l'Agence publique de la GUL a également été précisée lors de la seconde lecture du texte à l'Assemblée nationale. Des représentants de l'Etat, des partenaires sociaux membres d'Action Logement, des représentants de parlementaires ainsi que des professionnels de l'immobilier et de l'assurance seront chargés de piloter cette agence de coordination du traitement des impayés de loyers. Selon le ministère du Logement, de 20 à 40 fonctionnaires devraient gérer l'activité de l'agence publique, en sachant que le traitement direct des impayés sera effectué par des prestataires locaux issus du privé : « gestionnaires de biens, professionnels du monde de l'assurance, huissiers de justice, associations agrées... ».
- Financement de la GUL
La garantie publique des impayés ne sera finalement pas financée par un prélèvement sur les loyers. Cécile Duflot a finalement opté pour une GUL « gratuite », financée sur le budget du ministère du Logement. Ce dernier estime à 400 millions d'euros annuels les fonds nécessaires pour faire fonctionner la GUL. L'Inspection générale des finances (IGF) envisage quant à elle un budget de 569,5 millions d'euros par an, pouvant gonfler au maximum à près d'un milliard d'euros. Le financement de la GUL devrait être discuté en définitive à l'automne 2015, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2016.
Encadrer les loyers, à partir du niveau médian de référence
Après une première ébauche, mise en place au 1er août 2012 dans 38 agglomérations, l'encadrement des loyers va être renforcé, avec pour but d'éliminer les loyers excessifs en zones tendues en les faisant baisser. Selon Cécile Duflot, plus d'un quart des loyers pratiqués à Paris (26%) devraient ainsi diminuer une fois le nouveau dispositif mis en place. 4,6 millions de logements seront soumis à l'encadrement des loyers. 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants seront concernées. La carte ci-dessous donne le zonage géographique de l'encadrement des loyers nouvelle version.
Pour déterminer les loyers excessifs, des observatoires locaux des loyers, mis en phase de test en décembre 2012, devront déterminer les loyers médians de chaque zone, c'est-à-dire le niveau de loyer qui divise en deux groupes égaux les loyers pratiqués. Il ne s'agit donc pas d'un loyer qui constituerait la moyenne des loyers pratiqués. Une fois le loyer médian au mètre carré identifié, en fonction de la zone et de la surface habitable du logement, les propriétaires-bailleurs auront la possibilité de le dépasser de 20% mais pas plus. Par ailleurs, les loyers inférieurs de 30% à la médiane pourront augmenter plus significativement.
Le loyer médian majoré, ainsi que le dernier loyer pratiqué, devront être affichés sur le contrat de location, pour améliorer l'information des particuliers. Les loyers de référence seront donnés en euros/m² par quartier et par type de logement.
Pour les renouvellements de bail, une baisse de loyer pourra donc être pratiquée, si le loyer appliqué auparavant se situe au-delà du loyer de référence majoré. Le locataire devra alors déposer un recours en diminution de loyer, au moins 6 mois avant le renouvellement.
Les loyers encadrés ne pourront augmenter au-delà de la progression annuelle de l'indice de référence des loyers (IRL). Comme lors de la précédente mouture de l'encadrement des loyers, il sera possible d'excéder l'évolution de l'IRL, « en prévision ou à la suite » de travaux d'amélioration.
Les propriétaires-bailleurs qui ne respecteront pas la loi seront contraints de ramener le loyer pratiqué à un niveau acceptable (pas au-delà de 20% du loyer médian de référence). La mesure se veut par ailleurs rétroactive : le trop perçu sur les loyers des mois précédents devra alors être remboursé au locataire.
Les propriétaires bailleurs pourront excéder la limite haute de 20% uniquement en appliquant un complément de loyer. Les caractéristiques du logement devra être apprécié au regard « des logements du même type situés dans le même secteur géographique ». Un décret du Conseil d'Etat devra préciser davantage cette notion.
Il convient d'indiquer que la mise en place effective de l'encadrement des loyers est tributaire du bon fonctionnement des observatoires locaux des loyers. Selon Cécile Duflot, l'encadrement des loyers sera effectif à l'automne 2014 à Paris et en région Ile-de-France. Elle espère une mise en application généralisée d'ici la fin de l'année 2014.
Une meilleure protection juridique des locataires en meublé
Désormais, les mêmes règles s'appliqueront aux locations vides classiques et aux locations en meublé, qui comptent pour 7% du parc locatif selon le ministère du Logement. Auparavant, les locations meublées relevaient du code de la construction et de l'habitation et non de la loi de 1989 sur les rapports locatifs.
Cela signifie que l'ensemble des dispositions en vigueur pour les locations immobilières, y compris celles contenues dans le projet de loi Alur, s'appliqueront aux locations meublées, dès lors qu'elles servent de résidences principales à leurs occupants. « Un inventaire et un état détaillé du mobilier du logement meublé devront être réalisés pour la signature du bail, selon les mêmes modalités que l'état des lieux. » Une liste de meubles indispensables au locataire sera fixée par décret et devra être respectée par les loueurs.
Les contrats de bail seront standardisés et d'une durée minimale d'un an. Pour les étudiants, cette durée sera ramenée à 9 mois. Le dépôt de garantie exigible sera plafonné à 2 mois de loyer, contre un mois en location vide, « afin de tenir compte de la valeur des meubles et des équipements ». Enfin, le locataire devra respecter un préavis d'un mois seulement avant de quitter les lieux.
Location meublée temporaire : nouveau régime d'autorisation préalable
Les mises en location temporaires de logements meublés seront davantage encadrées. Les propriétaires qui réalisent des locations de courte durée de manière répétée devront demander à leur mairie une autorisation préalable de changement d'usage afin de pouvoir procéder dans la légalité. A Paris, Lyon et Marseille, les mairies d'arrondissement seront chargées des délibérations. Ces dernières indiqueront les critères de l'autorisation temporaire, comme la durée des contrats de location. Les critères « peuvent être modulés en fonction du nombre d'autorisations accordées à un même propriétaire ».
Un particulier qui loue sa résidence principale « pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile » ne sera cependant pas tenu à cette obligation.
De même, un copropriétaire n'aura pas à obtenir l'aval de l'assemblée générale pour mettre son logement en location meublée temporaire. Le Conseil constitutionnel a censuré cette disposition votée par les parlementaires.
Par ailleurs, un amendement dit « Airbnb » a été adopté à l'Assemblée nationale afin de mieux encadrer ce type de location qui s'est particulièrement développé ces dernières années. En particulier, une plate-forme comme celle de la start-up californienne devra s'assurer que les personnes qui proposent des logements en location connaissent la législation en la matière et leurs obligations fiscales.
Copropriété : du changement pour les syndics et les copropriétaires
Compte bancaire séparé et prestations forfaitisées
Les syndics professionnels ne pourront plus facturer à loisir des prestations complémentaires ou particulières, ne figurant pas dans le forfait de prestations proposé au départ. Ces prestations supplémentaires seront déterminées par une liste limitative, définie par décret. Les prestations ne figurant pas sur la liste devront alors être intégrées au forfait de base proposé par les syndics et ne pourront pas être facturées en plus de celui-ci. Cette mesure devrait mettre un terme à la pratique de tarifs de forfaits de base très faibles de la part des syndics, qui font payer ensuite un nombre important de prestations en dehors de ce forfait.
De plus, les syndics n'auront plus le droit de gérer les finances d'une copropriété sur un compte bancaire unique pour le syndic et la copropriété. Chaque copropriété gérée devra disposer d'un compte dédié ou séparé. « De cette manière, les fonds appartenant au syndic, d'une part, et à chaque copropriété, d'autre part, seront bien distincts. » Le recours au compte unique était dénoncé par l'Association des responsables de copropriétés (Arc) ainsi que par les associations de consommateurs, dont UFC – Que Choisir qui a mené une étude sur le sujet. En revanche, les copropriétaires ne pourront pas contraindre un syndic à ouvrir le compte bancaire séparé dans une banque plutôt qu'une autre. Les syndics restent donc libres du choix de la banque chargée de gérer les fonds de la copropriété. De plus, les copropriétés pourront échapper à l'obligation de compte séparé, sur vote des copropriétaires en ce sens.
Autres obligations des syndics
Toujours sur le plan financier, les syndics seront tenus de préparer un budget prévisionnel annuel en concertation avec le conseil syndical, composé de copropriétaires. Le syndicat de copropriétaires devra tenir deux comptes bancaires séparés, « l'un au titre du budget prévisionnel, l'autre au titre du fonds de prévoyance instauré par le projet de loi ». De plus, par souci de transparence, les syndics n'auront pas la possibilité d'avancer de fonds à un syndicat de copropriétaires.
Le syndic devra fournir aux copropriétaires les pièces justificatives des charges facturées entre l'annonce de l'assemblée générale et la tenue de celle-ci. « Les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic », indique le projet de loi. Les syndics seront également tenus d'indiquer aux copropriétaires le montant prévisionnel des travaux prévus avant toute mise en œuvre.
Chaque propriétaire devra recevoir du syndic gestionnaire une fiche technique, sorte de récapitulatif des informations essentielles concernant les finances et l'état de dégradation des copropriétés. Les occupants en place qui en font la demande et les futurs copropriétaires devront recevoir ce document dans un délai de 15 jours. La fiche doit être mise à jour chaque année.
Un fonds de prévoyance pour les travaux
Le projet de loi Alur prévoit la création d'un fonds d'épargne de prévoyance obligatoire, dans le but de pouvoir anticiper financièrement de futurs travaux de remise en état. Ce fonds, ou « compte travaux », sera alimenté par une cotisation annuelle des copropriétaires. Elle ne pourra être inférieure à 5% du budget prévisionnel annuel de la copropriété. Les cotisations ne seront pas remboursées à la vente d'un logement par un copropriétaire. Le fonds de prévoyance devrait également permettre de financer les travaux de rénovation énergétique.
Les copropriétés de logements neufs seront exemptées de cette obligation pendant une période de 5 ans. Dans les copropriétés de moins de 10 lots, le montant de la cotisation ne pourra être inférieur à 3% du budget prévisionnel. Les versements des copropriétaires cesseront dès lors que le budget du « compte travaux » atteint un plafond fixé par décret.
Le Conseil d'Etat, lors de sa lecture préalable du projet de loi, a estimé que ce compte travaux s'apparentait à de l'épargne forcée et pouvait ainsi être déclaré contraire à la Constitution. Le Conseil constitutionnel n'a cependant pas remis en cause cette disposition.
Immatriculation obligatoire du syndicat
Afin de « prévenir la dégradation des copropriétés », les syndicats de copropriétaires devront obligatoirement être immatriculés dans un registre national, de manière à recenser l'ensemble des copropriétés destinées à l'habitation. « Le nom, l'adresse et la date de création du syndicat, le cas échéant, le nom du syndic et le nombre et la nature des lots » doivent être renseignés. Les autres dispositions à renseigner devront être précisées par décret. De même, si la copropriété présente un taux d'impayés de 25% et plus ou si un administrateur provisoire a été nommé par un tribunal de grande instance pour des problèmes financiers, ces informations doivent être indiquées dans le registre.
Les « démarches d'immatriculation du syndicat des copropriétaires ainsi que la transmission des modifications dans les données incombent au syndic », qui pourra être pénalisé d'une amende et d'une astreinte financière en cas de manquement. Leur montant ne pourra pas être facturé aux copropriétaires. Les copropriétés de plus de 200 lots devront être immatriculées d'ici au 31 décembre 2016. La date-limite pour les copropriétés de 50 lots et moins de 200 lots est fixée au 31 décembre 2017. Les autres copropriétés (moins de 50 lots) devront être immatriculées au plus tard au 31 décembre 2018.
Vote des copropriétaires
Si un vote est effectué durant l'assemblée générale des copropriétaires afin de valider la vente d'un logement occupé par un copropriétaire « débiteur vis-à-vis du syndicat », la voix du copropriétaire concerné n'est pas prise en compte, de manière à fluidifier les procédures. Le vote des copropriétaires autorise le syndic à « agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente » du logement.
La mise en concurrence des syndics par les copropriétaires devra être enclenchée plus tôt dans le temps. Un amendement UMP adopté au Sénat souligne que celle-ci devra démarrer dès lors que la question d'un changement de syndic est posée et non pas au moment où l'assemblée générale vote la révocation ou le non renouvellement du syndic en place.
Copropriétés de moins 10 lots
Les plus petites copropriétés (moins de 10 lots) feront l'objet de dispositions spécifiques. En particulier, si leur budget prévisionnel est inférieur à 15.000 euros, elles pourront se soustraire à l'obligation de former un conseil syndical de copropriétaires. Le syndic responsable pourra directement être désigné parmi les membres de l'assemblée générale.
Archives
Les syndicats de copropriétaires auront par ailleurs la possibilité de faire appel à une entreprise spécialisée pour stocker les archives juridiques et financières. L'opération se fera aux frais du syndicat. Un syndic ne pourra pas être rémunéré à ce titre.
Professions immobilières : transparence, formation et contrôle accrus
La future loi sur le logement de Cécile Duflot s'attarde également sur l'encadrement des professions immobilières, en réformant la loi Hoguet de 1965. Dénonçant « le manque de transparence et le développement de pratiques abusives chez certains professionnels », la ministre du Logement entend renforcer la formation et les contrôles, en particulier vis-à-vis des agents immobiliers détenteurs de la carte professionnelle.
Transparence
Le grand changement pour les particuliers concerne l'affichage de la rémunération des agents immobiliers. Celle-ci devra être affichée « sur les supports publicitaires ». Pour les locations immobilières, cet affichage devra détailler les frais à la charge du locataire et ceux supportés par le propriétaire. Cette disposition doit être fixée par « voie réglementaire », en complément du projet de loi.
Les agents commerciaux ou salariés en contact direct avec des clients, habilités par un agent immobilier, devront « justifier d'une compétence professionnelle qui sera définie par décret en Conseil d'État » selon le projet de loi, sachant que cette obligation ne concerne pas les personnes habilitées avant l'entrée en vigueur de la loi. Les mandataires devront également être assurés (responsabilité civile professionnelle), ne pourront diriger d'établissement ou « recevoir ou détenir, directement ou indirectement, des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ni en disposer ».
De plus, le projet de loi veut améliorer la visibilité sur les liens capitalistiques ou juridiques avec « l'ensemble des entreprises susceptibles d'intervenir » pour le client. Cette obligation vaut pour les entreprises, leurs dirigeants et les agents immobiliers. Jusqu'ici, cette transparence se limite aux établissements financiers et banques.
Mandat exclusif
Si un acheteur ou un vendeur conclut une vente sans l'assistance d'un professionnel à qui il avait confié un mandat exclusif, les frais réclamés au particulier seront limités à un montant déterminé par décret. De plus, la reconduction d'un mandat exclusif sans l'accord explicite du particulier sera interdite.
Marchands de listes
Le projet de loi Duflot 2 prévoit d'obliger les marchands de listes, qui proposent à des candidats à la location l'achat de listes d'annonces, à détenir l'exclusivité des annonces proposées. Dans de nombreux cas, les candidats à la location, le plus souvent des étudiants, sont floués par les marchands de listes car des annonces affichées sur les listes ont déjà trouvé preneur. Les propriétaires des biens mis en location qui passent par un marchand de listes n'auront pas le droit de faire appel à un autre professionnel.
Formation continue obligatoire
Les professionnels de l'immobilier, titulaires ou non de la carte professionnelle, seront soumis à une obligation de formation continue tout au long de leur carrière. Cette obligation touche les agents immobiliers en premier lieu mais également les agents commerciaux ou mandataires ainsi que les syndics de copropriété. Pour les détenteurs de la carte professionnelle, le renouvellement de la carte sera assujetti au respect de cette formation.
Par ailleurs, les cartes professionnelles des agents seront distribuées par les chambres du commerce et de l'industrie (CCI) locales, et non plus par les préfectures.
Conseil national et commissions régionales
Pour encadrer les professionnels, le projet de loi prévoit la mise en place d'un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, chargé de proposer des règles déontologiques au ministère de la Justice et d'élaborer les programmes de formation continue, comme évoqué ci-dessous. « Ses missions, sa composition et ses modalités de fonctionnement seront fixées par décret » et le Conseil aura un rôle consultatif auprès du garde des Sceaux.
De plus des commissions régionales ou interrégionales seront implémentées en tant qu'instances de discipline pour les professionnels de l'immobilier. « Elles comprennent des représentants des professionnels de l'immobilier (...), des représentants de l'État, dont le préfet de région qui la préside, un magistrat de l'ordre judiciaire, le président ou le vice-président de la chambre de commerce et d'industrie de région et un membre de professions juridiques ou judiciaires qualifié dans le domaine de l'immobilier. »
Dès lors qu'un professionnel contrevient à une interdiction, temporaire comme définitive, d'exercer par une commission régionale, il pourra être sanctionné pénalement. Les professionnels pourront déposer un recours devant le tribunal administratif pour contester la décision d'une commission régionale.
Logement social : un dossier unique de demande
En plus des réformes touchant l'immobilier privé, le projet de loi Alur prévoit de « réformer le système d'attribution des logements sociaux ». Cette réforme vise à simplifier les démarches des demandeurs, qui pourront déposer leurs demandes sur Internet, via des sites dédiés par départements. De plus, ils n'auront plus qu'à remplir un dossier unique de demande, sur lequel ils déposeront l'ensemble des pièces justificatives demandées. Le dossier unique pourra ainsi être consulté par les différents responsables de l'attribution des logements sociaux (bailleurs et réservataires) présents sur un territoire donné.
Par ailleurs, d'autres réflexions ont été engagées afin de revoir le système d'évaluation des candidats à la location dans le parc de logements sociaux. Ces dernières n'ont toutefois pas encore abouti.
Habitat indigne ou insalubre : les propriétaires contraints de faire les travaux nécessaires
Autre cheval de bataille de la ministre du Logement, la lutte contre l'habitat insalubre va être renforcée, avec la mise en place de contraintes financières plus fortes sur les propriétaires-bailleurs de logements réputés indignes, « qui compromettent la santé ou la sécurité de leurs occupants ». Une astreinte (ou amende) journalière de 200 euros sanctionnera les propriétaires malveillants qui refusent de réaliser les travaux nécessaires à la remise en l'état des logements dans un délai imposé par les pouvoirs publics.
De plus, les allocations logements, comme les APL, qui sont suspendues lorsque le locataire occupe un logement indigne, seront consignées. Lorsque les allocations sont consignées, le locataire devra s'acquitter de son loyer habituel, minoré du montant des allocations. Par exemple, pour un loyer mensuel de 500 euros, le locataire d'un logement insalubre ne pouvant plus bénéficier des aides au logement pourra soustraire ces dernières de son loyer à payer, sans enfreindre la loi. Ainsi, si le locataire en question touche 200 euros d'APL, le loyer à verser au propriétaire indélicat se limitera à 300 euros. Auparavant, la suspension des aides au logement ne changeait pas le montant du loyer à verser pour le locataire, qui pouvait se retrouver alors en difficulté financière voire en situation d'impayé.
Par ailleurs, les marchands de sommeil, c'est-à-dire les propriétaires bailleurs qui louent des logements insalubres, seront interdits d'achat immobilier pour les mettre en location, du moment qu'ils ont été condamnés pour hébergement contraire à la dignité humaine.
Habitat alternatif : reconnaissance juridique de l'habitat participatif et reconnaissance de l
'habitat léger (yourte, tipi, mobile home...)
Afin de favoriser ce que l'on appelle l'habitat participatif, définit comme « un regroupement de ménages mutualisant leurs ressources pour concevoir, réaliser et financer ensemble leur logement », le projet de loi Alur prévoit la création de deux statuts distincts : coopérative d'habitants et société d'autopromotion. Par ailleurs, la responsabilité de chaque associé (dont les personnes morales, comme les organismes de logements sociaux) sera limitée à leur apport dans le capital de la coopérative ou de la société.
De plus, pour sécuriser l'habitat mobile et léger, de type mobile-home, caravane mais également yourte (grande tente usitée notamment en Asie), tipi ou encore roulotte, le texte entend « autoriser les documents d'urbanisme à définir les terrains où les résidences mobiles ou démontables, constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs, pourront être installées ». Ces terrains pourront se trouver en zones urbaines mais aussi dans des zones prévues comme non constructibles dans le cadre des plans locaux d'urbanisme, comme les zones agricoles ou naturelles. De même, les aires d'accueil destinées aux gens du voyage pourront être également implantées dans ces zones réputées non constructibles.
Quand ces réformes vont-elles entrer en vigueur ?
La plupart des réformes engagées par Cécile Duflot auront force de loi avec la promulgation du texte par le président de la République François Hollande et la publication de nombreux décrets d'application. Cécile Duflot a indiqué que l'essentiel des décrets nécessaires aux changements apportés dans la relation locataire/propriétaire devraient être signés avant l'été 2014. Néanmoins, le calendrier reste flou à ce jour.
Comme noté plus haut, la GUL entrera au plus tard, et vraisemblablement, en vigueur au 1er janvier 2016. L'encadrement des loyers devrait quant à lui commencer à s'appliquer à compter de la rentrée 2014 dans l'agglomération parisienne.
Les principaux articles de la loi Alur
Le titre 1 du projet de loi, nommé « Favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable » regroupe les différentes réformes touchant la location immobilière.
Article 1 :
• Documents « standard » pour l’établissement des contrats de bail, des états des lieux d’entrée et de sortie du locataire et des grilles de vétusté. • Limitation des honoraires de location ou frais d’agence supportés par les locataires à la rédaction du bail et lors de l’état des lieux (plafonnement par décret ultérieur).
• Diminution du loyer dès lors que la surface habitable réelle du logement est inférieure d’au moins 1/20ème à celle affichée sur le contrat de bail.
Article 6 :
• Nouvelle mouture de l’encadrement des loyers en zones tendues, autour d’un loyer médian de référence, déterminé à l’aide d’observatoires des loyers locaux. Le loyer pratiqué ne pourra excéder ce loyer de référence de plus de 20%. La revalorisation du loyer sera limitée à l’évolution de l’IRL, l’indice de référence des loyers déterminé chaque trimestre par l’Insee.
• Restitution tardive du dépôt de garantie – plus d’un mois après le départ du locataire – sanctionnée d’une amende égale à 10% du dépôt par mois de retard.
• Limitation des pièces exigibles du locataire pour la constitution du dossier de location.
Article 23 : Instauration d’une garantie universelle des loyers (GUL).
