lundi 23 février 2015

achat immobilier recommandée voie electronique

Le délai de 7 jours après notification... pour se dédire d'un achat lors d'une vente immobilière, comment en faire part à l'acquéreur ... 

voila un résumé des textes divers et contradictoires émanant de nos politiques toujours en verves pour pondre décrets et autres simplifications ... le résultat ? la plupart des notaires refusent tout autres façons de faire que la fameuse et coûteuse ... ( en temps et en argent ), LAR ( Lettre recommandée) avec demande d'Avis de Réception ...



 





2005
Article 1369-8
Créé par Ordonnance n°2005-674 du 16 juin 2005 - art. 1 JORF 17 juin 2005
Une lettre recommandée relative à la conclusion ou à l'exécution d'un contrat peut être envoyée par courrier électronique
Un avis de réception peut être adressé à l'expéditeur par voie électronique ou par tout autre dispositif lui permettant de le conserver.

2006
Article L271-1
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 79 (V) JORF 16 juillet 2006
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 96 JORF 16 juillet 2006

l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours
Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception
- ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes
- cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation ( par un professionnel )


2008
La Cour de cassation affirme ainsi très clairement que la notification doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception
- ou un mode de signification présentant des garanties équivalente
- autorise l’envoi de la lettre par courrier électronique                        ( article 1369-8 du code civil )
mais condamne fermement la remise en mains propres



ne chercher pas sur le site national des notaires de France ...
ils sont trop occupés en ce moment ...


les notaires manifestent





la page sur la promesse de vente ne fonctionne pas le 23 02 2015 ...
je veux leur dire ... pas possible de leur écrire ... ou pas facile a trouver ... dommage ...





reproduction intégrale de la page qui arrive en premier sur la page Google ce 02 2015 a la recherche :
 " attestation de remise du compromis de vente en main propre "

mais condamne fermement la remise en mains propres

https://www.courdecassation.fr/...26/.../vente_12226.html

Promesse de vente - Immeuble - Acquéreur - Faculté de rétractation ... de déterminer si la remise de l'acte en mains propres présente pour l'acquéreur, ... et en renvoyant à un décret le soin de fixer les modalités attestant de la remise de l'acte.
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Vente

Promesse de vente - Immeuble - Acquéreur - Faculté de rétractation - Domaine d’application - Exclusion - Cas - Vente d’un immeuble à usage mixte.

3e chambre civile, 30 janvier 2008 (Bull. n° 15, pourvoi n° 06-21.145)

L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 dite loi SRU, qui confère à l’acquéreur non professionnel d’un immeuble un délai de rétractation de sept jours, est-il exclusivement réservé aux contrats portant sur la construction ou l’achat d’un immeuble à usage d’habitation ou concerne-t-il également les immeubles à usage mixte ?

Si l’assimilation de l’acquéreur à un consommateur et la tendance générale à une protection accrue de ce dernier, notamment par le biais des dispositions du code de la consommation lorsque l’acquisition est financée par un emprunt, étaient en faveur d’une application extensive de ce texte aux locaux à usage mixte professionnel et d’habitation (les locaux à usage mixte commercial et d’habitation ne pouvant en aucun cas bénéficier de cette disposition), la troisième chambre civile a néanmoins opté pour une application stricte et littérale de l’article L. 271-1.

Tout d’abord, la possibilité même d’une interprétation était discutable, dans la mesure où le législateur n’a visé que les immeubles à usage d’habitation, alors que d’autres textes de protection incluent expressément les immeubles à usage mixte dans leur champ d’application (code de la consommation, dispositions concernant les contrats du secteur protégé, loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et mixtes), et n’a pas modifié les termes du texte lors des révisions intervenues en 2002 et 2006, alors que la question était déjà débattue.

Surtout l’objectif du législateur qui est de pallier le risque d’achat impulsif, peu probable en cas de réalisation d’une opération complexe incluant l’installation d’une activité professionnelle en plus du logement proprement dit, ne nécessite pas une telle extension.

L’article L. 271-1, dans sa rédaction littérale, y répond pleinement en justifiant un élargissement de la protection à tout type d’habitation par la prise en compte d’un intérêt public d’ordre social, limité par là même au seul logement.

Promesse de vente - Immeuble - Acquéreur - Faculté de rétractation - Conditions d’information - Notification de l’acte - Formes - Détermination – Portée.

3e chambre civile, 27 février 2008 (Bull. n° 37, pourvois n° 07-11.303 et n° 07-11.936)

L’article L. 271- 1 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, dispose que " pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes".

La question qui était posée par le pourvoi d’acquéreurs d’un immeuble d’habitation dont le vendeur s’était rétracté, était de déterminer si la remise de l’acte en mains propres présente pour l’acquéreur, des garanties équivalentes à celles de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception ?

La doctrine était abondante mais partagée sur cette question et les décisions de cours d’appel étaient rares.

Le texte en cause a été modifié par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (loi ENL) qui a expressément consacré le principe de la remise directe de l’acte, tout en réservant cette possibilité aux seuls professionnels ayant reçu mandat pour prêter leur concours à la vente, et en renvoyant à un décret le soin de fixer les modalités attestant de la remise de l’acte. Ce décret n’est pas encore intervenu.

La portée de l’article L 271-1 a fait l’objet d’une réponse ministérielle du 5 octobre 2004 qui a précisé que la rédaction de l’article L. 271-1 « inspirée de l’article L 211-64 du code de la consommation, applicable au contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé, tend à couvrir les hypothèses de notification internationale dans les pays ne connaissant par la lettre recommandée avec demande d’avis de réception. L’exploit d’huissier est évidemment un moyen présentant des garanties équivalentes, tout comme la remise de l’acte par un notaire ou un officier ministériel qui dresse une attestation de remise de l’acte sous seing privé, signé par lui-même et le bénéficiaire. En revanche, la remise directe de l’acte contre récépissé par le vendeur lui-même ou l’agent immobilier ne fait pas courir le délai de rétractation car elle n’offre pas, pour la détermination de la date de réception ou de remise, de garanties équivalentes à celle de la lettre recommandée. En effet, l’utilisation de la lettre recommandée prévue par l’article L 271-1 a pour but d’éviter toute fraude et la remise contre récépissé est une technique qui permet d’antidater la remise de l’acte ».

C’est en cet état que la question était clairement posée pour la première fois à la troisième chambre de la Cour de cassation. Dans cette affaire, l’agence, mandataire des vendeurs, avait remis copie de l’acte sous seing privé à l’acquéreur, le jour de la signature de la promesse, accompagnée d’un document rappelant les dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Ce document avait été signé dès sa remise par l’acquéreur qui avait ultérieurement fait valoir que le délai de rétractation n’avait pas couru, faute de notification régulière.

La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi en retenant que « le document remis le jour de la signature de la promesse de vente par le mandataire du vendeur ne remplissait pas la condition exigée par la loi d’un mode de signification de l’acte présentant des garanties équivalentes à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour la date de réception et de remise » et qu’ainsi le délai de sept jours n’avait pas commencé à courir avant la dénonciation de la promesse par l’acquéreur.

La Cour de cassation affirme ainsi très clairement que la notification doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou un mode de signification présentant des garanties équivalentes, ce qui autorise l’envoi de la lettre par courrier électronique, aujourd’hui prévu par l’article 1369-8 du code civil, tel qu’il résulte de l’ordonnance n° 2005- 674 du 16 juin 2005, mais condamne fermement la remise en mains propres.


et encore ...
cour de cassation promesse de vente retractation
Vente

Vente – Promesse de vente – Immeuble – Acquéreur – Faculté de rétractation – Conditions d’information – Notification de l’acte – Mentions obligatoires – Étendue
3e Civ., 17 novembre 2010, Bull. 2010, III, no 206, pourvoi no 09-17.297

L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation qui institue un délai de rétractation de sept jours au profit de l’acquéreur non professionnel a été modifié à plusieurs reprises depuis sa promulgation, les deux dernières interventions du législateur résultant de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000, en vigueur à compter du 1er juin 2001, et de la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006. Ces modifications ont concerné essentiellement les modalités de la notification, le point de départ et les modalités d’exercice de la faculté de rétractation.

Toutes les versions successives ont toujours évoqué la « notification » de l’acte et le droit de rétractation reconnu à l’acquéreur sans précision particulière concernant le contenu et la présentation de la notification.

La troisième chambre civile a été saisie d’un litige dans lequel la cour d’appel avait retenu que les conditions d’information posées par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation (dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, non modifiée sur ce point par la loi du 13 juillet 2006) n’avaient pas été respectées, dès lors que si l’acte sous seing privé précisait, en dernière page, que la loi, dont le texte était reproduit en substance, en caractères normaux, instaurait au profit de l’acquéreur non professionnel un délai de rétractation de sept jours, la lettre recommandée notifiant cet acte ne faisait aucune référence à cette faculté de rétractation.

Cette décision est censurée au motif que « la cour d’appel […] a ajouté à l’exigence légale de notification de l’acte une condition qu’elle ne comporte pas » en violation de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

S’il apparaît souhaitable que des précisions relatives au contenu de la notification soient édictées, seule une intervention réglementaire peut répondre à ce vœu.