jeudi 4 février 2016

Loi Carrez et acquéreur professionnel vente immobilière

des statuts de qualité professionnel et particulier face aux réglementation genre lois Carrez 


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VENTE IMMOBILIÈRE

Loi Carrez et acquéreur professionnel

Un professionnel de l’immobilier achète un logement en copropriété. Sa qualité l’empêche-t-il de se prévaloir de la loi Carrez ? La Cour de cassation s’est prononcée...
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Où un marchand de biens achète en copropriété...  Une société, qui exerce l’activité de marchand de biens, achète un logement situé dans une copropriété. Le certificat de mesurage, joint à l’acte de vente, mentionne une superficie « Carrez » de 159,40 m². Une superficie qui est (largement) erronée : elle inclue en effet à tort, pour la pièce en séjour, la surface d’une véranda édifiée sur une terrasse, qui est une partie commune à usage privatif. La société décide donc de réclamer à son vendeur une restitution d’une partie du prix de vente, au titre du dispositif « loi Carrez » (loi du 10.07.1965 art. 46).
... pas de recours en loi Carrez ? En appel, la demande de la société est écartée. Selon les juges, ses représentants, professionnels de l’immobilier, ne « pouvaient ignorer » que la véranda avait été édifiée sur une partie commune, au vu de mentions dans l’acte de vente. En outre, les juges stigmatisent la mauvaise foi de la société, qui a revendu l’appartement pour 163,91 m² : elle « connaissait » la superficie réelle.

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Pas si vite ! Par une décision qui aura les faveurs d’une publication officielle, la Cour de cassation vient de censurer l’arrêt d’appel, pour violation de l’article 46 de la loi de 1965. Réitérant un principe posé en 2007, la Haute Juridiction souligne que la « connaissance par l’acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien ne le prive pas de son droit à la diminution du prix » (Cass. 3e civ. 10.12.2015 n° 14-13832).
Conseil 1. Il découle de l’arrêt que la qualité de professionnel n’empêche pas un acquéreur d’agir au titre de la loi Carrez y compris, tel en l’espèce, lorsque son vendeur est un particulier. Tel un marchand de biens, l’acquéreur professionnel conserve le droit d’agir même s’il revend ensuite (vite) le bien en mentionnant (à tort) comme privative une partie présentée comme telle dans son acte d’acquisition.
Conseil 2. La solution vaut en présence d’un acquéreur non professionnel (p.ex. un locataire). Sa « mauvaise foi » est indifférente pour l’application de la loi Carrez (Cass. 3e civ. 05.12.2007).
Un professionnel (marchand de biens p.ex.), même s’il ne peut ignorer l’erreur de superficie tel en achat-revente, est bien fondé à agir en diminution du prix.
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