Logement vide relevant du secteur privé : dossier du candidat
Mis à jour le 13 mars 2013 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Projet de loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) - 18 septembre 2013
Le projet de loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové), en cours d'examen parlementaire, prévoit de nombreuses modifications concernant le logement et la copropriété.
Dans l'attente de l'entrée en vigueur du texte définitif, les informations contenues sur cette page continuent de s'appliquer.
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Préalablement à la signature du bail, le propriétaire (ou l'agent immobilier) peut exiger certains documents permettant de s'assurer de l'identité et du niveau de ressources du candidat locataire, et ainsi constituer un dossier de candidature. Ce dossier de candidature à un logement n'est pas prévu par la loi. Celui-ci a été institué par la pratique. La loi est seulement intervenue pour préciser la liste des documents qui ne peuvent être réclamés par les propriétaires.
Documents pouvant être réclamés
En pratique, le propriétaire peut notamment réclamer les documents suivants :bulletins de salaire,
contrat de travail,
photocopie du dernier avis d'imposition,
photocopie du livret de famille,
relevé d'identité bancaire.
Documents interdits
Certains documents bancaires
Le propriétaire ne peut pas réclamer au candidat locataire les documents suivants :
copie de relevé de compte bancaire ou postal,
attestation de bonne tenue du compte bancaire ou postal,
attestation d'absence de crédit en cours,
autorisation de prélèvement automatique.
Certains documents relatifs à la vie privée
Le propriétaire ne peut pas réclamer au candidat locataire les documents suivants :
photographie d'identité (sauf celle de la pièce d'identité),
carte d'assuré social,
extrait de casier judiciaire,
jugement de divorce (sauf le paragraphe commençant par l'énoncé : "Par ces motifs"),
contrat de mariage ou certificat de concubinage,
dossier médical personnel.
Certaines garanties
Le propriétaire ne peut pas réclamer au candidat locataire les documents suivants :
chèque de réservation de logement,
remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus de 1 mois de loyer,
attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs,
la copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, ou de l'information de la non-inscription à ce fichier,
production de plus de 2 bilans pour les travailleurs indépendants.
Références
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs - Article 22-2
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La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé "acte de cautionnement," s'engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part. Il existe 2 formes de caution : la caution simple et la caution solidaire.
Exigence d'une caution
Le propriétaire n'a pas l'obligation d'exiger de son locataire qu'il présente une caution. Par conséquent, si le propriétaire ne demande pas de caution, le locataire n'a pas à présenter ce type d'engagement pour garantir ses dettes locatives.
Aucune caution ne peut être demandée par le propriétaire qui a déjà souscrit une assurancegarantie des risques locatifs (GRL) ou une assurance privée.
En revanche, lorsque le propriétaire est une personne morale (une société par exemple), une caution peut être demandée si le logement est loué à un étudiant non bénéficiaire d'une bourse de l'enseignement supérieur.
Par ailleurs, comme pour le candidat locataire, la caution doit fournir au propriétaire un certain nombre de pièces justificatives démontrant qu'elle dispose de garanties financières suffisantes en cas d'impayé du locataire.
Attention : le propriétaire ne peut refuser la caution au motif que cette personne ne réside pas sur le territoire métropolitain ou ne possède pas la nationalité française.
Nature de l'engagement
La caution s'engage à payer les dettes locatives du locataire. Celles-ci comprennent :
- le loyer et les charges ainsi que les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives
- et les frais de remise en état du logement dégradé.
Si la caution ne rembourse pas les dettes locatives, les biens personnels de la caution, ses revenus et son logement (s'il lui appartient) peuvent être saisis à la demande du propriétaire.
Catégories de caution
Caution simple
La caution simple permet au propriétaire de faire appel à la caution uniquement si le locataire n'est pas en mesure de payer ses dettes locatives.
En cas d'impayé, le propriétaire doit donc d'abord s'adresser au locataire en lui envoyant un commandement de payer. L'huissier qui est chargé de rédiger cet acte doit en même temps en envoyer une copie à la caution. À défaut, la caution n'est pas tenue de payer les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives.
Si, malgré cette démarche, le locataire ne parvient pas à régler ses dettes, le propriétaire doit s'adresser à la caution de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.
S'il y a plusieurs cautions simples, le propriétaire doit réclamer à chacune la partie de la dette pour laquelle elle s'est engagée.
Caution solidaire
La caution solidaire permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le premier impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer. Autrement dit, peu importe si le locataire ne peut ou ne veut pas payer sa dette.
Le propriétaire doit s'adresser à la caution de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.
S'il y a plusieurs cautions solidaires, le propriétaire peut réclamer la totalité de la dette du locataire à une seule de ces cautions en choisissant celle qui est la plus solvable (par exemple, celle qui présente le salaire le plus conséquent).
Réalisation de l'acte de cautionnement
Forme
La caution doit obligatoirement prendre la forme d'un acte écrit et être réalisée par acte sous seing privé ou par acte authentique.
Le propriétaire doit remettre à la caution un exemplaire de l'acte de cautionnement, sauf si l'acte est intégré au bail.
Contenu
L'acte de cautionnement doit impérativement comporter les mentions manuscrites suivantes :
- montant du loyer en chiffres et en lettres, ainsi que les conditions de sa révision. La caution peut indiquer une somme maximale de cautionnement. Dans ce cas, le propriétaire ne peut réclamer un montant plus élevé, même si la dette locative est supérieure. Si la caution n'indique pas de montant maximum, son engagement est alors plus étendu ;
- mention exprimant clairement que la caution a pris connaissance de la nature et de l'étendu de son engagement. Si la caution est solidaire, cela doit être précisé dans l'acte ;
- reproduction de l'article de loi suivant : " Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation".
Durée de l'engagement
Lorsqu'aucune durée d'engagement ne figure dans l'acte, la caution peut mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception. Toutefois, elle reste tenue des dettes locatives jusqu'à l'expiration du bail du locataire.
En revanche, quand une durée précise est indiquée dans l'acte de cautionnement, la caution est engagée jusqu'à ce terme. Toutefois, les parties peuvent prévoir par écrit que certains événements mettront fin à l'acte de cautionnement (par exemple, divorce des époux, décès du locataire).
À défaut d'indication dans l'acte, et en cas de décès de la caution par exemple, l'engagement se transmet automatiquement à ses héritiers les obligeant à garantir les dettes qui étaient déjà nées au moment du décès. En revanche, ils n'ont pas à garantir le paiement des dettes nées postérieurement au décès.
En cas de difficultés financières de la caution
Lorsque la caution n'est pas en mesure de payer les dettes locatives, elle peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d'instance.
Si la situation financière de la caution est telle que ces délais ne suffisent pas, elle peut saisir la commission de surendettement du département de sa résidence.
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Le bail matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Il doit impérativement contenir certaines informations.
Forme du bail
Le bail doit être écrit et être établi en autant d'exemplaire qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…). Il peut prendre la forme :
À noter : bien que la loi impose que le bail soit écrit, la jurisprudence admet qu'un bail verbal n'est pas nul, et qu'il produit les mêmes droits et obligations pour les parties.
Contenu du bail
Mentions obligatoires
Le bail doit impérativement contenir les informations suivantes :
- nom et coordonnées du propriétaire et du gestionnaire, si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire ;
- date à laquelle le bail commence à s'appliquer et sa durée ;
- consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-dire bail d'habitation et bail professionnel libéral) ;
- description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun ;
- description de la surface habitable du logement ;
- montant du loyer et mode de règlement (par exemple, par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
- montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
Le propriétaire peut décider d'y inclure d'autres clauses précisant les obligations du locataire. Toutefois, celles-ci ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses abusives, sous peine d'être réputées non écrites et donc non valides.
Documents annexes
Certains documents doivent être annexés au bail :
- l'état des lieux établi lors de la remise et la restitution des clés. Pendant le 1er mois de la période de chauffe, le locataire peut demander au propriétaire, par tous moyens, que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage ;
- si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, une copie du règlement de copropriété;
- l'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire ;
- le dossier de diagnostic technique immobilier;
- une information sur les moyens de réception des services de télévision dans l'immeuble.
Durée du bail
Le bail doit être conclu pour une durée minimum :
- de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier
- ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).
Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans) , mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles (par exemple, retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement).
Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.
Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue.
Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.
Renouvellement du bail
À la fin du bail et à défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement pour :
- 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier
- ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.
Références
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs - Articles 3, 4 et 10
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Le propriétaire peut exiger du locataire qu'il verse un dépôt de garantie pour couvrir ses éventuels manquements à ses obligations locatives (par exemple, régularisation du loyers et des charges ou réalisation des réparations locatives).
Montant
Le montant du dépôt de garantie est d'au maximum équivalent à 1 mois de loyer, hors charges.
Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois (loyer payé trimestriellement par exemple). Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie.
À noter : le montant du dépôt de garantie ne peut faire l'objet d'aucune révision en cours ou au renouvellement du bail.
Versement
Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire au moment de la signature du bail, directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers, c'est-à-dire :
- soit par Action logement (ex 1 % Logement) sous forme d'une avance loca-pass,
- soit par le fonds de solidarité pour le logement (FSL) lorsque le locataire a fait une demande d'aide pour financer le dépôt de garantie.
En cas de versement en espèces, le locataire peut demander au propriétaire, par tous moyens, un reçu spécifiant que la somme remise l'est au titre du dépôt de garantie.
Restitution
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire.
La loi permet cependant au propriétaire de conserver tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les loyers ou charges impayés, ainsi que les frais nécessaires à la remise en état du logement suite aux détériorations commises par le locataire.
Toutefois, la somme retenue par le propriétaire sur le dépôt de garantie doit être justifiée en comparant l'état des lieux entrant et sortant.
Recours en cas de non restitution
Si le dépôt de garantie n'est pas restitué dans le délai de 2 mois après la remise des clés, le locataire doit, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie dans un délai raisonnable.
Si le propriétaire refuse de rembourser le dépôt de garantie malgré cette démarche, le locataire peut saisir une commission départementale de conciliation où est situé le logement concerné.
À savoir : à défaut de restitution dans le délai prévu, le montant du dépôt de garantie produit des intérêts au taux légal au profit du locataire.
Services et formulaires en ligne
Où s'adresser ?
Commission départementale de conciliation de l'Hérault
Adresse
Direction départementale de la cohésion sociale de l'Hérault
Rue Serge Lifar
34184 MONTPELLIER CEDEX 4
Direction départementale de la cohésion sociale de l'Hérault
Rue Serge Lifar
34184 MONTPELLIER CEDEX 4
Coordonnées Num.
- Téléphone : +33 4 67 41 72 00
- Télécopie : +33 4 67 41 72 90
Horaires d'ouverture :
- Du lundi au vendredi : 09:00:00 - 12:00:00 / 14:00:00 - 16:00:00 / Uniquement sur rendez vous.
Références
Comment sont répartis les frais de rédaction d'un bail immobilier ?
Cela dépend de la nature de la location.
Lorsque le logement loué est un logement vide, les honoraires dus au professionnel (agent immobilier ou notaire par exemple) sont obligatoirement partagés entre le propriétaire et le locataire. Par contre, les frais de timbre et d'enregistrement du bail sont supportés par le locataire. Lorsque le contrat arrivé à son terme est reconduit tacitement (c'est-à-dire aux mêmes conditions), l'agence immobilière qui gère le bien ne peut pas demander de rémunération à ce titre. En revanche, si le loyer est augmenté à cette occasion, un nouveau bail doit être établi. Le professionnel qui rédige ce nouveau bail peut alors prétendre à une rémunération qui sera partagée par moitié entre le propriétaire et le locataire.
Lorsque le logement loué est un logement meublé, les honoraires dus au professionnel peuvent être mis à la charge du propriétaire ou du locataire, ou partagés entre eux, selon ce qu'ils auront décidé dans le bail.
Attention : le propriétaire qui établit lui-même le bail (sans l'intervention d'un professionnel) ne peut exiger du locataire qu'il lui verse une rémunération.
Références
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs - Article 5
copie le 05 08 2014
Comment sont répartis les frais d'agence dans le cadre d'une location ?
Mise à jour le 08.07.2014 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Plafond de frais réglementaire - 27.03.2014
La loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) modifie les règles relatives aux frais d'agence immobilière. Dans l'attente de la parution des textes d'application, les informations contenues dans cette page continuent de s'appliquer.
Cela dépend de la nature du contrat de location. Les frais d'agence doivent être partagés entre le bailleur et le locataire dans le cadre d'une location vide. Pour une location meublée, ils peuvent aussi être mis à la charge exclusive de l'une ou l'autre des parties. Dans tous les cas, es tarifs appliqués doivent être affichés.
Location vide
S'il s'agit d'une location vide, la rémunération de l'agent immobilier qui intervient dans le cadre de la signature du contrat de bail est partagée pour moitié entre le locataire et le propriétaire.
Le niveau de rémunération applicable est libre.
En pratique, les frais peuvent être fixés forfaitairement ou en pourcentage du loyer annuel (hors charges).
Ils sont dus une seule fois et ne concernent pas les renouvellements de contrats de location. En revanche, de nouveaux frais peuvent être appliqués à l'occasion d'une augmentation de loyer sous-évalué nécessitant la rédaction d'un nouveau bail.
Attention : aucun frais d'état des lieux ne peut être mis à la charge du locataire.
Location meublée
S'il s'agit d'une location meublée, le contrat de bail peut mettre les honoraires du professionnel à la charge :
- du propriétaire
- du locataire
- ou des 2 parties.
Affichage des prix
Qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée, les prix de l'agence immobilière sont libres, mais doivent faire l'objet d'une publicité.
À cet effet, les prix pratiqués par l'agence doivent être :
- affichés lisiblement en vitrine et dans les locaux de l'agence
- et exprimés toutes taxes comprises (TTC).
À noter : les éventuels frais de gestion locative (gestion du bien pendant toute la durée de la location) sont supportés par le bailleur.
Références
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : article 5 : Partage des frais (location vide)
- Arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par des professionnels intervenant dans les transactions immobilières : Affichage des prix
suite sur :
prohet alur septembre 2014
Les honoraires de location facturés aux locataires par les agents immobiliers seront plafonnés entre 11 et 15 euros du m2 aux termes d'un projet de décret soumis mercredi au tout nouveau Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI).
Ce décret d'application de la loi Alur (pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 est le premier de ceux visant à encadrer les pratiques et la formation des professionnels de la gestion immobilière.
Mis en place par la ministre du Logement Sylvia Pinel, le CNTGI, qui se réunissait pour la première fois ce mercredi sous la présidence de l'économiste Bernard Vorms, s'est vu soumettre le texte. Il a délivré un avis consultatif positif, qui doit être rendu public rapidement.
Mais le gouverment souhaite voir ce décret entrer en vigueur à compter du 15 septembre – afin que les étudiants puissent profiter de la baisse des tarifs lors de la prochaine rentrée universitaire –, ce que les professionnels, eux, jugent trop court, a rapporté l'un d'eux à l'AFP au sortir de la réunion. « Nous avons fait état des contraintes que cela représente pour les 20.000 personnes qui travaillent dans la location. Il faut que les choses soient bien faites », a-t-il déclaré.
Un plafond de 11 à 15 euros selon les zones
Le projet de décret limite les tarifs appliqués au locataire pour les quatre prestations que les agents immobiliers devront facturer conjointement au bailleur et au locataire : la visite du logement, la rédaction du bail, la constitution du dossier, la réalisation de l'état des lieux. Les trois premières seront plafonnées selon trois zones : à 12 euros TTC le m2 en « zone très tendue », à 10 euros le m2 en « zone tendue » et à 8 euros le m3 sur le reste du territoire ; auxquels s'ajouteront 3 euros le m2 pour la réalisation de l'état des lieux, partout en France. Soit au total, respectivement des frais de 15, 13 et 11 euros TTC le m2.
La zone « très tendue » correspond à Paris et sa petite couronne – la zone A bis du dispositif fiscal Duflot – où la demande excède largement l'offre de logements et les prix des logements sont les plus élevés. La « zone tendue », elle, correspond aux 28 agglomérations – toutes les grandes métropoles régionales et d'autres villes – où s'applique la taxe des logements vacants.
A l'heure actuelle, les frais de location sont essentiellement à la charge du locataire et s'élèvent couramment à un mois de loyer dans la capitale.
Si le décret est publié tel quel, ces frais s'élèveront au maximum, à Paris, à 375 euros pour un studio de 25 m2, contre l'équivalent d'un loyer, soit 605 euros pour cette surface si l'on se base sur le loyer moyen acquitté à la relocation d'un logement en 2013 : 24,1 euros/m2, selon les chiffres de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap). Et ils seront au maximum de 600 euros pour un logement de 40 m2 contre 964 euros, toujours à Paris, selon le même calcul, soit là encore une réelle économie pour les locataires.
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